一、案情介绍
原告：丁XX
被告：XX房地产开发有限责任公司
原告与被告于2004年9月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的XX家园10＃1209号房屋于2004年12月18日交付原告使用，若延期交付，被告需按日向原告支付已交付房价款的万分之三的违约金。房屋总价为638000元人民币，原告已按约定一次性付清所有款项。2004年10月底，被告通知原告因各种原因需要对所售房屋卫生间下水管道进行改造，原告当即表示不同意，并要求被告没有原告书面签字同意不得施工改造。2004年12月18日，原告前去收房时发现被告已强行对卫生间进行了改造，原告当即表示不同意收房，经多次协商，被告同意退房，但双方就损失赔偿问题未达成一致意见。此后不久，原告发现被告将该房屋卖给了第三人。原告认为被告的行为已构成“一房二卖”，严重侵犯了其合法权益，故诉请法院判令解除《商品房买卖合同》，判令其返还已付购房款638000元，并依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定要求赔偿损失638000元。
被告XX房地产开发有限责任公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立，但在我公司通知原告收房时，原告拒不收房。我公司是在原告明确表示要求退房以后才将其所购房屋卖给第三人，这并不是“一房二卖”，原告要求赔偿638000元的损失无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
二、法院审理情况
法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。原告在履行付款义务后，被告应在合同约定的交付期限内交付房屋。现被告未征得原告的同意，对其所购房屋强行改造，导致原告不同意接收房屋，应视为被告在约定的交付期限内不能交付合格的房屋，是违约行为。原告要求与之解除《商品房买卖合同》，应予准许，被告应当返还已付购房款，并承担逾期交房的违约责任。但被告是在原告明确表示退房意愿，双方均口头表示同意退房，只因赔偿问题不能达成协议之后，将争议房屋售出；该行为不是恶意违约行为，也不属于“一房二卖”。原告请求其承担已付购房款一倍的赔偿责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：1、解除原告与被告于2004年9月10日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款638000元，并支付原告逾期交房违约金34452元；3、驳回原告的其他诉讼请求。
三、评析
本案争议的焦点在于被告的行为是否构成“一房二卖”。众所周知，商品房买卖合同订立后，出卖人在买受人没有解除合同的意思表示的情形下，擅自又将已售出房屋卖给第三人的，这显然应认定为“一房二卖”。但买受人明确表示要解除合同，出卖人也同意解除合同的情形下，出卖人将房屋售给第三人，这是否构成“一房二卖”？关于这一问题，在案件审理中出现了两种不同的意见。第一种意见认为被告的行为构成了“一房二卖”，因为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第8条，是本着保护弱势群体的立法宗旨，鉴于商品房买受人与出卖人（房地产开发商）在综合力量对比方面存在明显差距，对出卖人的违约行为要求其承担惩罚性的赔偿责任，能够起到更全面的补偿受害人遭受的损失，惩罚并制止严重的不法行为等作用。故无论买受人是否有解除合同意思表示的情形，出卖人只要将商品房出卖给买受人以外的第三人即构成“一房二卖”。第二种意见认为被告的行为不构成“一房二卖”，因为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条明确规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”从这个规定，可以看出“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”是导致“商品房买卖合同目的不能实现”的法定原因，只有在这种因果关系下， 无法取得房屋的买受人才可以“请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。而本案中，原告并不是因为被告将房屋出卖给第三人而导致合同不能实现，而是因为被告擅自对房屋进行改造而导致原告拒绝收房，所以合同目的不能实现，原告这才要求解除合同，被告也同意，在此后被告才将房屋卖给第三方，因此，被告的行为并不构成该条款中的“一房二卖”。
笔者所持的就是上述第二种意见。第一种意见从推测立法意图的角度推导出被告行为构成“一房二卖”，未免有以偏概全、牵强附会之嫌，因为法律的最大特点是讲求严密的逻辑性，第二种意见根据法律规定的上下文逻辑关系推出的结论无疑是科学的，也是公正的。正因为笔者在代理被告一方时，所持意见说服了该案主审法官，才避免被告被判638000元的损失赔偿金。但是，本案中关于“一房二卖”的认定在审判实务界还是存在很大争议的，所以开发商还需从自身做起，在平常的经营管理中需加强风险防范意识，规范制度管理，以免造成不必要的损失。
