律师事务所可以当二手房交易“保证人”

发表日期：2007/02/28 14:12:14

律师事务所可当二手房交易“保证人” 信息来源:律师家园  发布日期:2007-02-27  信息作者:律师家园 　　近日，建设部、中国人民银行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。该《通知》针对二手房经纪机构和注册经纪人不规范的市场行为以及由此导致的二手房买卖双方的交易资金的安全问题，做出了相关的防范性规定。 　　笔者理解，《通知》旨在规范二手房经纪市场，保证交易资金安全的初衷无疑是积极的。但是，《通知》的某些具体规定也在无形之中增加了行政机关，主要是房地产管理部门执行监管、审查、备案等行政职能的负担；而且，完全以行政手段来规范二手房买方、卖方以及房产中介三方平等主体之间的市场行为显然与市场经济的内涵和规律不符。另外，完全、切实履行《通知》需要付出一定的社会成本和制度成本，如新的交易保证机构如何建立？它以什么样的法律形式存在？与二手房交易双方以及经纪方之间存在什么样的法律关系？享有什么权利、承担什么义务？这些都需要进一步的规范。而这样规范的确立和实施需要一个过程，这就使得《通知》的贯彻实施相对于颁布会有一定的滞后性，在监管上仍然存在空白期。依笔者见，新的交易保证机构与房地产中介机构的本质是一样的，都属于纯粹的市场主体，追求的是利益最大化。将交易资金的安全责任完全赋予这样的一个机构，是否合理呢？以笔者多年的法律从业经验来看，专业法律机构应当承担更多的社会责任。就本《通知》而言，没必要再重新建立新的机构，而完全可以在具体规定中强化某些现有的专业法律机构，如律师事务所的职能。这样做首先降低了新设机构的社会成本和制度成本，而且也可以克服完全由市场主体履行职能的诸多弊端。笔者认为，律师事务所至少能在《通知》所涉及的数个方面发挥作用，并能最大限度地体现《通知》的宗旨。 　　第一，加强房地产经纪合同管理。目前，房地产经纪行为的不规范在很大程度上表现为相关合同的签订、履行方面的不规范。而合同不仅属于市场的产物，更是法律调整的范畴。律师事务所作为专业的法律机构，无疑对合同的相关问题最有发言权。据此，由律师事务所和专业律师为相关合同的签订、履行提供咨询、草拟、主持三方签订以及见证等一系列的法律服务，可以很好地避免当前合同中存在的不规范行为。 　　第二，规范交易结算资金专用存款账户开设、资金划转的管理。律师事务所和专业律师不同于纯粹的市场主体，具有法律体现的属性，它的“加盟”显然要比任何一个纯粹市场主体来承担要合理得多。所以，律师事务所和专业律师完全可以承担《通知》中所述的“交易保证机构”的职责。

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